El problema de la vivienda en América Latina y el Caribe no es solo un problema de déficit: es, sobre todo, un problema de escala. La región ha desarrollado soluciones, ha acumulado experiencia y ha movilizado recursos, pero aún no logra producir respuestas al ritmo que exige su realidad urbana.
El World Urban Forum 13 (WUF13), organizado por ONU-Hábitat, del 17 al 22 de mayo de 2026 en Bakú, vuelve a poner este desafío en el centro del debate global. No es menor: cerca de 2.800 millones de personas en el mundo viven en condiciones habitacionales inadecuadas. Pero más allá del tamaño del problema, la pregunta clave es otra: ¿cómo convertir buenas experiencias en soluciones replicables y sostenibles a gran escala?
América Latina y el Caribe enfrenta este debate desde una tensión estructural. Es una de las regiones más urbanizadas del mundo -más del 80 % de su población vive en ciudades-, pero una proporción significativa de ese crecimiento ocurre al margen de los mecanismos formales de acceso al suelo y a la vivienda. Entre una quinta parte y una cuarta parte de la población urbana – según ONU-Hábitat y CEPAL- vive en asentamientos informales, mientras que el recientemente publicado Anuario de Vivienda de América Latina y el Caribe elaborado entre CAF y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo estima que más del 30 % de la población urbana habita en condiciones inadecuadas, y que el 23 % de las viviendas requieren mejoras urgentes.
Este patrón no es casual y no es solamente un fenómeno habitacional. Responde a la interacción de mercados de suelo altamente restringidos, sistemas de financiamiento poco profundos y capacidades institucionales desiguales, particularmente a nivel subnacional. El resultado de ello es un patrón de expansión urbana sin adecuada planificación que empuja a millones de hogares hacia la periferia, encarece la provisión de servicios, aumenta la presión sobre el suelo y profundiza desigualdades en el acceso a oportunidades. En ese contexto, la respuesta no pasa solo por construir nuevas viviendas, sino también por mejorar el parque habitacional existente: mejorar, densificar e integrar.
A esta complejidad se suma una restricción central: el financiamiento. En la mayoría de los países de la región el crédito hipotecario sigue bajo en relación con el PIB, con escenarios particularmente difíciles en contextos de mayor informalidad laboral.
Al mismo tiempo, los gobiernos subnacionales –actores clave en la implementación de políticas urbanas_ operan con márgenes fiscales estrechos. El resultado se repite: expansión hacia la periferia, mayores costos para llevar servicios y hogares que terminan pagando más, en tiempo y dinero, para acceder a oportunidades urbanas.
Frente a este escenario, la discusión ya no puede centrarse únicamente en construir más viviendas; se trata de producir mejores ciudades. En esta dirección, desde CAF hemos orientado nuestro trabajo en favor de un enfoque integrado del hábitat, entendiendo la vivienda como parte de un sistema más amplio: localización, conectividad, acceso a servicios, asequibilidad, seguridad y resiliencia. Ello implica pasar de una lógica sectorial a una lógica territorial, donde suelo, financiamiento, infraestructura y capacidades de gestión se combinan para generar soluciones sostenibles.
En esa agenda, el alquiler asequible emerge como una solución a considerar. En muchos países, los hogares de menores ingresos ya acceden a la vivienda a través de este mecanismo, aunque frecuentemente en condiciones informales o con costos que superan su capacidad de pago. Ordenar este mercado, ampliar la oferta formal y atraer inversión privada es parte de la solución.
La buena noticia es que la experiencia apoyada desde CAF muestra que avanzar en esta dirección es posible. En Buenos Aires, el trabajo que hemos realizado con el Instituto de Vivienda de la Ciudad ha permitido combinar integración socio-urbana, mejoramiento de viviendas existentes e inversión en infraestructura en barrios consolidados, con impactos directos en calidad de vida. En Ecuador, los programas de titulización de cartera hipotecaria han permitido movilizar recursos del mercado de capitales hacia el financiamiento de vivienda, ampliando la liquidez del sistema y mejorando el acceso al crédito.
La escala sigue siendo el gran desafío. Los recursos públicos no son suficientes por sí solos, y la participación del sector privado requiere un esfuerzo no menor en adecuar marcos regulatorios e innovar en las soluciones financieras, además de desarrollar proyectos bien estructurados que reduzcan riesgos y generen confianza.
En ese contexto, el WUF13 representa una oportunidad para avanzar en tres frentes concretos: desarrollar mecanismos de financiamiento que funcionen también en contextos de informalidad; consolidar marcos regulatorios que permitan una participación privada más previsible; y escalar modelos de intervención sobre el parque habitacional existente.
América Latina no parte de cero. Cuenta con experiencia, capacidades y aprendizajes valiosos. El reto ahora es convertir ese aprendizaje en soluciones operativas que otros países también puedan adaptar.